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同策研究院:2018-2019年房企融资白皮书(199it)

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1、2018年房地产开发企业到位资金与投资完成额—增速“剪刀差”

房地产开发企业到位资金是房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金。房企到位资金不仅直接影响房地产行业开发投资的完成额度,同时也反映了行业整体的资金充沛程度。

2018年,房地产开发企业到位资金规模165963亿元,绝对值同比上年增长6.4%;增速同比上年的8.2%回落1.8个百分点,相较于2016年最高点15.2%下滑8.8个百分点。

与此同时,2018年1-12月,全国房地产开发投资完成额达120264亿元,同比去年增长9.5%,增速相较于上年同期提高2.5%。结合房地产行业到位资金以及开发投资完成额的情况来看,房地产行业到位资金整体增速自2016年达到高位之后逐步下滑,但是投资完成额度同期却保持着稳健的增长比例,2018年出现了到位资金增速不及投资额增速的现象。

2、2018年房地产开发企业到位资金结构

从统计局口径的到位资金结构来看,房地产企业到位资金具体细分为四个组成部分:

国内贷款(包含银行贷款和非银行金融机构贷款)

自筹资金(包含企事业单位自有资金、资本市场融资部分及非标自筹部分)

其他资金(包含定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金)

利用外资(包括对外借款(外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行债券和股票)、外商直接投资、外商其他投资。不包括房企发行的美元企业债及票据等自筹部分。)

2018年,在房地产开发企业到位资金165963亿元中,最大的组成部分为其他资金,规模为86019.74亿元,占比51.83%。其中定金及预收款55418亿元,同比增长13.8%、个人按揭贷款23705.89亿元,同比下降0.8%、其他到位资金6895.68亿元,同比下降4%;

排名第二的是占比33.64%的自筹资金,规模55831亿元,同比增长9.7%;

排名第三的是国内贷款,规模为24005亿元,同比下降4.9%,国内贷款包含国内银行贷款和非银行金融机构贷款,分别占总国内贷款的比重为80%、20%;

最后,融资金额最少的部分是利用外资,规模为108亿元,同比下降35.8%。

3、小结

2018年我国房地产行业投资完成额度保持着稳定的增长,然而同期整体到位资金的增速却表现出持续疲软的现象,因此可以看出房地产行业对于资金的需求与市场对房地产行业的资金供应预期出现了明显的差别。

另外,2018年房地产行业的资金来源主要分为两个部分:

1、定金及预收款、个人按揭贷款、其他资金与房地产市场的表现直接相关,占总资金来源比51.8%;

2、自筹资金、国内贷款、利用外资等部分则均来自于银行或非银行金融机构,占总资金来源比48.2%。

由此可见,房地产市场与金融市场共同形成了房地产行业发展的重要支撑。更进一步,除了直接向房地产行业输血资金,金融市场还间接影响着房地产市场的资金动向,比如说房地产市场资金部分中的个人按揭贷款额度与金融机构市场环境高度相关(由银行直接审批),因此,金融机构对于房地产行业资金支持的实际比重超过50%。

然而,金融机构的支持意愿及强度与宏观环境、政策导向、投资方式、安全性以及回报率等多方面因素相关;与此同时,房地产行业是涉及经济和民生的重要支柱型产业,作为机构资金的重要投资方向,同样持续受到监管部门的关注。

2018年,在房地产市场以及金融市场环境同时进行调整的情况下,房地产企业融资才出现了新的特征和现象。展望2019年,房地产行业对于资金的需求依然旺盛,然而,融资环境稳中收紧、稳中有变的现状将进一步延续。

2018年房地产行业融资现状与方式及趋势判断

1、房地产行业相关的金融相关政策

由于房地产行业存量债务额度庞大,新增债务规模扩张迅速,在承接或循环时存在引发系统性风险的偶然性,因此,房地产行业的资金环境持续受到监管部门的关注。

自2016年“930”政策以来,中国人民银行、银监会、证券交易所、发改委、财政部及国土资源部以及其他重要部门相继出台政策,对房企融资规模、渠道、方式等做出进一步规范,对企业的资质审核与资金管控更加严格。

自2018年以来,政策进一步延续之前的定调。一方面出台了规范和监管性政策,如银监会进一步清理了表外业务和通道业务、规范了委托贷款业务,同时重要部门也明确了房地产企业及项目的相关要求。

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